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南阳市罗马帝景房产及车库拍卖
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·深圳黄金海岸大酒店 河南汇源拍卖有限公司

 

深圳“黄金海岸大酒店”商业价值分析

一、该拍卖标的所处片区商业地产环境分析

一、罗湖片区总体状况

1、片区概况

罗湖区是深圳市的中心城区之一。在这片最先沐浴改革开放春风的热土上,创造了三天一层楼的“深圳速度”,诞生了全国第一家证券交易所,第一家地方商业银行,更孕育出了敢闯敢试、敢为天下先的改革创新精神。经过30年的发展,罗湖已经成为了深圳市的金融中心、商贸中心、文化娱乐旺区和全国最大的黄金珠宝首饰加工基地,城市功能不断增强,“功能罗湖”的集聚和辐射效应日益显现。全面落实科学发展观,罗湖迎来了新的发展机遇,正在全力推进循环经济发展,构建和谐罗湖效益罗湖和现代化服务强区。

2、片区发展情况

目前,罗湖区已经形成了以服务业立区的经济结构,第三产业占GDP比重达到了88%,金融、商贸、黄金珠宝和文化创意成为四大支柱产业,《深圳市2030城市发展战略》将罗湖定位于城市核心区。首先,罗湖是深圳的金融中心区。罗湖集中了全市74%的银行机构、60%的保险机构,40%的证券机构和50%的其他金融机构。驻深的人民银行、保监会、深圳证券交易所以及全市90%的外资银行,100%的外资证券机构和89%的外资保险机构全部集聚罗湖。2008年,罗湖金融业增加值增长19.1%,近十年来首次超过GDP增幅,成为增长最快的行业。罗湖的金融生态环境持续向好,效益不断提升,截至2008年12月底,罗湖金融机构的资产和利润总额分别增长3%和71%,占全市的62.7%和71%。金融创新的活力不断增强,金融中心改造总体规划41.7万平方米,其中酒店3.5万平方米,写字楼17万平方米,商场7万平方米,酒店式公寓5.5万平方米,人民银行改造地块2470多平方米,并且将成为深圳市新的标志性建筑。同时,政府正在努力引进上海黄金交易深圳备份交易中心,进一步丰富金融要素市场。通过加强与香港金融业的合作,我们期盼有更多的外资金融机构来罗湖集聚发展,努力打造深圳的“华尔街”。其次,罗湖是深圳的商贸旺区。根据2007年商业网点普查数据显示,罗湖的商业坪为1.42万元/平方米/年,是全市0.73万元/平方米/年的1.95倍、人民南-老东门宝安南-海关的“金三角”被规划为市级商业区,全国连锁30强企业罗湖有3家。罗湖的商业模式也在不断创新,商业业态更加丰富,许多新的业态纷纷在罗湖“试水”。人民南完成了环境改造,,一个现代化商业街区展现在出入罗湖口岸的国内外游客面前。学习、借鉴了香港的成功经验,通过空中连廊将主要商业楼宇连为一体,沿街两侧靓丽的灯光和外立面使人民南面貌焕然一新,进一步激发了罗湖的商业活力,巩固了罗湖的商业地位。

3、商用物业价格情况

中心商圈销售价格

二、该拍卖标的的商业价值分析

1、地理位置优异,项目在罗湖商业中心区,有大片区商业氛围的支撑。

2、位于文锦渡口岸海关正对面,与关口相隔30米,文锦渡口是我国最早对外开放的公路客、货运综合性陆路口岸,设计流量为汽车1万辆次/日,旅客10000人次/日。口岸开放时间将在明年延长,逐步做到全天候开放,缓解汽车侯检时间长而造成的排队现象。

3、交通便捷:地铁口、深南东路、双口岸(罗湖海关和文锦渡口海关)、或者站。建设中的文锦渡口岸通向龙岗区的快速路,届时过境车辆可通过这条快速路到达龙岗,首先可以分担沿河北岸排队的过境车辆;直接经文锦渡口岸出入境。(龙岗区是2010年“世界大学生运动会的举办地点”)

4、市政配套齐全,交通便利。

项目周边配套一览表

配套类别 名称 距离 地点 学费(元/学年) 级别
商业 万佳百货 步行6分钟 春风路长丰苑裙楼
  沃尔玛 步行7分钟 凤凰路
  百佳超市 步行7分钟 凤凰路
  东门步行街 车程3分钟 东门
  国贸商业街 车程3分钟 国贸
  罗湖商业城 车程2分钟 火车站以东南
银行证券 招商银行 步行4分钟 深南东路与北斗路口文华大厦裙楼
  光大银行 步行4分钟 深南东路与北斗路口文华大厦裙楼
  华夏银行 步行5分钟 春风路向西大厦裙楼
  招商银行 步行6分钟 春风路长丰苑裙楼
  工商银行 步行6分钟 春风路长丰苑裙楼
  深圳发展银行 步行6分钟 春风路长丰苑对面
  中国银行 步行5分钟 春风路
休闲配套 肯德基 步行6分钟 春风路长丰苑裙楼
  麦当劳 步行7分钟 凤凰路百佳超市东侧
  阳光酒店 车程2分钟 嘉宾路
  彭年酒店 车程2分钟 嘉宾路
  天天渔港 步行7分钟 凤凰路

项目所在片区属于罗湖商圈,是一级辐射区域,随着地铁商业的建成营业以及文锦渡口岸开放时间的延长,片区内商业氛围将逐步升温。

三、项目商业面积及经济测算

下图为本案物业的经济测算,单价是按照目前市场的商铺价格而得出。

位置 面积(平米) 业态建议 预计价格(元) 总价
一层建筑面积 1679.61 酒楼 58000 97417380
二层建筑面积 1454.58 酒楼 33000 480001140
三层建筑面积 1662.91 酒店 25000 41572750
四层建筑面积 2195 酒店 18000 39510000
商业建筑面积 6992     2.265亿元

注:本测算价不包括已投入酒店装修的1865万元。

而来2年的增值,按照历年住宿餐饮业的20%增长率测算:

位置 面积(平米) 业态建议 预计价格(元) 总价 2010年
一层建筑面积 1679.61 酒楼 69600 1.169亿
二层建筑面积 1454.58 酒楼 39600 57601380
三层建筑面积 1662.91 酒店 30000 49887300
四层建筑面积 2195 酒店 21600 47412000
商业建筑面积 6992     2.718亿元

位置 面积(平米) 业态建议 预计价格(元) 总价 2011年
一层建筑面积 1679.61 酒楼 83520 1.403亿
二层建筑面积 1454.58 酒楼 47520 69121642
三层建筑面积 1662.91 酒店 36000 59864760
四层建筑面积 2195 酒店 25920 56894400
商业建筑面积 6992     3.262亿元

 随文锦渡海关明年客运大楼的开工,即意味着原来口岸出入境的功能,由主要货运口岸转变为客运口岸,势必令口岸人流量增加,并可大大分流集中拥挤的罗湖口岸的人流,促进本地区长期的商业发展。

以2006年建设,2008年落成使用的福田客运新口岸为例:从中可发现口岸功能的改变为商业地产所带来的物业增值。

商业项目名称 08年前售价 08-09年售价 变动比例%
海悦华城 3-5万元/㎡ 10-13万元/㎡ +260~330%
裕亨花园 3-4.5万元/㎡ 7-11万元/㎡ +233~244%
港田花园 3万元/㎡ 7-9.5万元/㎡ +233~316%

由上表可见,口岸功能的改变,将大幅度的利好区域内商业地产的前景,因为也提升商业地产的价值。文锦渡口岸西连罗湖口岸,东接未来新莲塘货运口岸,起着东西相互呼应补充作用,其长期发展潜力将不可估量。

结论:

> 市场在可预见的时间内将正常发展;

>预计2010年的商服地产的空置率上升幅度不会很大,将维持在1.5%左右浮动。

> 因为2006年12月全面开发导致写字楼供给增加,带动办公经济的发展和总部经济的发展,从而为商业服务地产带来相关的消费者,导致深圳市商业服务地产需求也将有大幅度的提升,因此商业地产消费市场支持依然强劲。

结论一:片区内商业走向受人民南路东扩利好影响

    本项目所处的片区文锦渡口岸,是深圳政府的六大物流基地之一,这对零售业来说,无疑是一大利好,而且项目紧邻深圳火车站,深圳地铁3号线延长线与本项目相邻,这些基础条件将对本项目物业增值带来极大锲机。本项目具有良好的经济效益,社会效益和环境效益。

结论二:片区商业价值上升空间潜力巨大

   由于东门高额的租金价格,而人民南及口岸的地缘上十分接近,是罗湖商圈的一级辐射区域,相对东门与人民南路高昂的商铺租金价格,文锦渡口岸商业租金水平远低于东门与人民南路,因此,随着商圈逐渐向东渗透,此片区的租金价格也将随着逐步提升,缩小与人民南路的差距。

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该标的现状图示:



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