深圳“黄金海岸大酒店”商业价值分析
一、该拍卖标的所处片区商业地产环境分析
一、罗湖片区总体状况
1、片区概况
罗湖区是深圳市的中心城区之一。在这片最先沐浴改革开放春风的热土上，创造了三天一层楼的“深圳速度”，诞生了全国第一家证券交易所，第一家地方商业银行，更孕育出了敢闯敢试、敢为天下先的改革创新精神。经过30年的发展，罗湖已经成为了深圳市的金融中心、商贸中心、文化娱乐旺区和全国最大的黄金珠宝首饰加工基地，城市功能不断增强，“功能罗湖”的集聚和辐射效应日益显现。全面落实科学发展观，罗湖迎来了新的发展机遇，正在全力推进循环经济发展，构建和谐罗湖效益罗湖和现代化服务强区。
2、片区发展情况
目前，罗湖区已经形成了以服务业立区的经济结构，第三产业占GDP比重达到了88%，金融、商贸、黄金珠宝和文化创意成为四大支柱产业，《深圳市2030城市发展战略》将罗湖定位于城市核心区。首先，罗湖是深圳的金融中心区。罗湖集中了全市74%的银行机构、60%的保险机构，40%的证券机构和50%的其他金融机构。驻深的人民银行、保监会、深圳证券交易所以及全市90%的外资银行，100%的外资证券机构和89%的外资保险机构全部集聚罗湖。2008年，罗湖金融业增加值增长19.1%，近十年来首次超过GDP增幅，成为增长最快的行业。罗湖的金融生态环境持续向好，效益不断提升，截至2008年12月底，罗湖金融机构的资产和利润总额分别增长3%和71%，占全市的62.7%和71%。金融创新的活力不断增强，金融中心改造总体规划41.7万平方米，其中酒店3.5万平方米，写字楼17万平方米，商场7万平方米，酒店式公寓5.5万平方米，人民银行改造地块2470多平方米，并且将成为深圳市新的标志性建筑。同时，政府正在努力引进上海黄金交易深圳备份交易中心，进一步丰富金融要素市场。通过加强与香港金融业的合作，我们期盼有更多的外资金融机构来罗湖集聚发展，努力打造深圳的“华尔街”。其次，罗湖是深圳的商贸旺区。根据2007年商业网点普查数据显示，罗湖的商业坪为1.42万元/平方米/年，是全市0.73万元/平方米/年的1.95倍、人民南-老东门宝安南-海关的“金三角”被规划为市级商业区，全国连锁30强企业罗湖有3家。罗湖的商业模式也在不断创新，商业业态更加丰富，许多新的业态纷纷在罗湖“试水”。人民南完成了环境改造，，一个现代化商业街区展现在出入罗湖口岸的国内外游客面前。学习、借鉴了香港的成功经验，通过空中连廊将主要商业楼宇连为一体，沿街两侧靓丽的灯光和外立面使人民南面貌焕然一新，进一步激发了罗湖的商业活力，巩固了罗湖的商业地位。
3、商用物业价格情况
中心商圈销售价格
二、该拍卖标的的商业价值分析
1、地理位置优异，项目在罗湖商业中心区，有大片区商业氛围的支撑。
2、位于文锦渡口岸海关正对面，与关口相隔30米，文锦渡口是我国最早对外开放的公路客、货运综合性陆路口岸，设计流量为汽车1万辆次/日，旅客10000人次/日。口岸开放时间将在明年延长，逐步做到全天候开放，缓解汽车侯检时间长而造成的排队现象。
3、交通便捷：地铁口、深南东路、双口岸（罗湖海关和文锦渡口海关）、或者站。建设中的文锦渡口岸通向龙岗区的快速路，届时过境车辆可通过这条快速路到达龙岗，首先可以分担沿河北岸排队的过境车辆；直接经文锦渡口岸出入境。（龙岗区是2010年“世界大学生运动会的举办地点”）
4、市政配套齐全，交通便利。
项目周边配套一览表
| 配套类别 |
名称 |
距离 |
地点 |
学费(元/学年) |
级别 |
| 商业 |
万佳百货 |
步行6分钟 |
春风路长丰苑裙楼 |
| |
沃尔玛 |
步行7分钟 |
凤凰路 |
| |
百佳超市 |
步行7分钟 |
凤凰路 |
| |
东门步行街 |
车程3分钟 |
东门 |
| |
国贸商业街 |
车程3分钟 |
国贸 |
| |
罗湖商业城 |
车程2分钟 |
火车站以东南 |
| 银行证券 |
招商银行 |
步行4分钟 |
深南东路与北斗路口文华大厦裙楼 |
| |
光大银行 |
步行4分钟 |
深南东路与北斗路口文华大厦裙楼 |
| |
华夏银行 |
步行5分钟 |
春风路向西大厦裙楼 |
| |
招商银行 |
步行6分钟 |
春风路长丰苑裙楼 |
| |
工商银行 |
步行6分钟 |
春风路长丰苑裙楼 |
| |
深圳发展银行 |
步行6分钟 |
春风路长丰苑对面 |
| |
中国银行 |
步行5分钟 |
春风路 |
| 休闲配套 |
肯德基 |
步行6分钟 |
春风路长丰苑裙楼 |
| |
麦当劳 |
步行7分钟 |
凤凰路百佳超市东侧 |
| |
阳光酒店 |
车程2分钟 |
嘉宾路 |
| |
彭年酒店 |
车程2分钟 |
嘉宾路 |
| |
天天渔港 |
步行7分钟 |
凤凰路 |
项目所在片区属于罗湖商圈，是一级辐射区域，随着地铁商业的建成营业以及文锦渡口岸开放时间的延长，片区内商业氛围将逐步升温。
三、项目商业面积及经济测算
下图为本案物业的经济测算，单价是按照目前市场的商铺价格而得出。
| 位置 |
面积（平米） |
业态建议 |
预计价格(元) |
总价 |
| 一层建筑面积 |
1679.61 |
酒楼 |
58000 |
97417380 |
| 二层建筑面积 |
1454.58 |
酒楼 |
33000 |
480001140 |
| 三层建筑面积 |
1662.91 |
酒店 |
25000 |
41572750 |
| 四层建筑面积 |
2195 |
酒店 |
18000 |
39510000 |
| 商业建筑面积 |
6992 |
|
|
2.265亿元 |
注：本测算价不包括已投入酒店装修的1865万元。
而来2年的增值，按照历年住宿餐饮业的20%增长率测算：
| 位置 |
面积（平米） |
业态建议 |
预计价格(元) |
总价 |
2010年 |
| 一层建筑面积 |
1679.61 |
酒楼 |
69600 |
1.169亿 |
| 二层建筑面积 |
1454.58 |
酒楼 |
39600 |
57601380 |
| 三层建筑面积 |
1662.91 |
酒店 |
30000 |
49887300 |
| 四层建筑面积 |
2195 |
酒店 |
21600 |
47412000 |
| 商业建筑面积 |
6992 |
|
|
2.718亿元 |
| 位置 |
面积（平米） |
业态建议 |
预计价格(元) |
总价 |
2011年 |
| 一层建筑面积 |
1679.61 |
酒楼 |
83520 |
1.403亿 |
| 二层建筑面积 |
1454.58 |
酒楼 |
47520 |
69121642 |
| 三层建筑面积 |
1662.91 |
酒店 |
36000 |
59864760 |
| 四层建筑面积 |
2195 |
酒店 |
25920 |
56894400 |
| 商业建筑面积 |
6992 |
|
|
3.262亿元 |
随文锦渡海关明年客运大楼的开工，即意味着原来口岸出入境的功能，由主要货运口岸转变为客运口岸，势必令口岸人流量增加，并可大大分流集中拥挤的罗湖口岸的人流，促进本地区长期的商业发展。
以2006年建设，2008年落成使用的福田客运新口岸为例：从中可发现口岸功能的改变为商业地产所带来的物业增值。
| 商业项目名称 |
08年前售价 |
08-09年售价 |
变动比例% |
| 海悦华城 |
3-5万元/㎡ |
10-13万元/㎡ |
+260~330% |
| 裕亨花园 |
3-4.5万元/㎡ |
7-11万元/㎡ |
+233~244% |
| 港田花园 |
3万元/㎡ |
7-9.5万元/㎡ |
+233~316% |
由上表可见，口岸功能的改变，将大幅度的利好区域内商业地产的前景，因为也提升商业地产的价值。文锦渡口岸西连罗湖口岸，东接未来新莲塘货运口岸，起着东西相互呼应补充作用，其长期发展潜力将不可估量。
结论：
> 市场在可预见的时间内将正常发展；
>预计2010年的商服地产的空置率上升幅度不会很大，将维持在1.5%左右浮动。
> 因为2006年12月全面开发导致写字楼供给增加，带动办公经济的发展和总部经济的发展，从而为商业服务地产带来相关的消费者，导致深圳市商业服务地产需求也将有大幅度的提升，因此商业地产消费市场支持依然强劲。
结论一：片区内商业走向受人民南路东扩利好影响
本项目所处的片区文锦渡口岸，是深圳政府的六大物流基地之一，这对零售业来说，无疑是一大利好，而且项目紧邻深圳火车站，深圳地铁3号线延长线与本项目相邻，这些基础条件将对本项目物业增值带来极大锲机。本项目具有良好的经济效益，社会效益和环境效益。
结论二：片区商业价值上升空间潜力巨大
由于东门高额的租金价格，而人民南及口岸的地缘上十分接近，是罗湖商圈的一级辐射区域，相对东门与人民南路高昂的商铺租金价格，文锦渡口岸商业租金水平远低于东门与人民南路，因此，随着商圈逐渐向东渗透，此片区的租金价格也将随着逐步提升，缩小与人民南路的差距。
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该标的现状图示：
